Oleh :
Siti Melia Santi, S.H.
MEMILIKI rumah pribadi merupakan impian terbesar bagi sebagian besar keluarga di Indonesia. Untuk mewujudkan hal tersebut, fasilitas Kredit Pemilikan Rumah (KPR) dari perbankan menjadi jalur utama yang paling sering diandalkan karena menawarkan kemudahan pembayaran secara mencicil. Namun, dalam realitasnya, proses pengajuan KPR tidak selalu berjalan mulus. Ketatnya regulasi perbankan dalam menilai kelayakan kredit (credit scoring) serta adanya pembatasan kepemilikan properti berdasarkan undang-undang sering kali menjadi tembok penghalang bagi sebagian calon pembeli.
Kondisi inilah yang memicu praktik perjanjian nominee atau pinjam nama dalam transaksi KPR. Secara sederhana, praktik ini melibatkan pihak ketiga yang meminjamkan nama dan identitas legalnya untuk mengajukan KPR dan tercatat sebagai pemilik properti pada sertifikat, sementara seluruh dana uang muka serta cicilan bulanan sepenuhnya ditanggung oleh pembeli asli (beneficial owner). Motif di balik tindakan ini sangat beragam, mulai dari menyiasati status kewarganegaraan, menghindari pajak progresif properti, hingga menyiasati buruknya rekam jejak kredit pembeli asli di Slik OJK (BI Checking).
Meskipun sekilas terlihat sebagai jalan pintas yang saling menguntungkan, kedua belah pihak sering kali menutup mata terhadap kepastian hukum jangka panjang. Di balik kemudahan administratif yang ditawarkan, skema pinjam nama ini menyimpan bom waktu yang siap meledak kapan saja dan berpotensi menyeret para pelakunya ke dalam sengketa hukum yang rumit dan merugikan.
Artikel ini akan membedah secara mendalam beberapa permasalahan krusial terkait penggunaan nominee dalam KPR, yaitu Bagaimana kedudukan dan legalitas hukum dari perjanjian nominee properti KPR dalam sistem hukum agraria dan hukum perdata di Indonesia?
Dalam sistem hukum di Indonesia, perjanjian nominee atau pinjam nama untuk kepemilikan properti berstatus ilegal dan secara otomatis batal demi hukum. Hal ini dikarenakan praktik tersebut menabrak asas-asas fundamental dalam hukum agraria serta syarat sah perjanjian dalam hukum perdata.
Berikut adalah analisis yuridis mengenai kedudukan hukum perjanjian nominee di Indonesia:
1. Pelanggaran Syarat Sah Perjanjian (Pasal 1320 KUHPerdata)
Berdasarkan Pasal 1320 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata), sebuah perjanjian dinyatakan sah jika memenuhi empat syarat: kesepakatan, kecakapan, suatu hal tertentu, dan sebab yang halal (objek yang tidak dilarang oleh undang-undang).
Perjanjian nominee dalam KPR umumnya dibuat dengan iktikad buruk untuk mengelabui aturan baku (seperti menyembunyikan profil risiko dari bank atau menghindari pajak).
Merujuk pada ketentuan Pasal 1338 KUHPerdata, setiap perjanjian yang dibuat secara sah memang berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya. Namun, batasan krusialnya diatur dalam Pasal 1339 KUHPerdata, di mana perjanjian tersebut tidak boleh bertentangan dengan kepatutan, kebiasaan, maupun undang-undang yang berlaku. Penggunaan nama orang lain dalam KPR umumnya dibuat dengan iktikad buruk untuk mengelabui sistem perbankan (penyelundupan hukum) demi menghindari persyaratan kelayakan kredit atau pajak progresif. Iktikad buruk yang mendasari perjanjian ini berisiko membuat kesepakatan tersebut cacat hukum sejak awal dan batal demi hukum, karena memiliki objek atau tujuan yang tidak halal atau dilarang oleh undang-undang sesuai Pasal 1320 KUHPerdat
2. Pertentangan dengan UU Pokok Agraria (UUPA) dan Asas Publisitas
Praktik pinjam nama ini juga menabrak asas-asas fundamental yang diatur dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA). Salah satunya adalah Asas Publisitas dan Keberatan Data Formal, di mana negara hanya mengakui subjek hukum yang namanya tercantum secara resmi dan sah dalam sertifikat tanah di Badan Pertanahan Nasional (BPN) sebagai pemilik yang sah. UUPA secara tegas melarang perbuatan hukum yang bertujuan memindahkan hak atas tanah kepada pihak asing atau pihak lain dengan cara penyelundupan hukum atau menggunakan nama orang lain sebagai tameng.
Jika KPR menggunakan nama orang lain, maka secara yuridis formal, pihak ketiga itulah yang diakui oleh negara sebagai pemilik sah atas tanah dan bangunan tersebut. Pembeli asli, meskipun memegang surat pernyataan di bawah tangan atau akta notaris sekalipun, tidak dapat serta-merta menggugat kepemilikan tanah tersebut jika terjadi sengketa, karena kedudukannya yang lemah di hadapan hukum agraria
3. Larangan Penyelundupan Hukum Kepemilikan Asing
Jika praktik nominee dilakukan agar Warga Negara Asing (WNA) bisa memiliki Properti Hak Milik di Indonesia, tindakan ini secara spesifik melanggar Pasal 21 ayat (1) UUPA yang menegaskan hanya Warga Negara Indonesia (WNI) yang dapat mempunyai Hak Milik. Upaya menyiasati pasal ini melalui pinjam nama diancam dengan sanksi batal demi hukum, dan tanahnya jatuh kepada negara.
Selain itu, jika hubungan baik antara pembeli asli dan pihak ketiga memburuk, pihak ketiga dapat dengan mudah mengklaim rumah tersebut sebagai miliknya secara penuh, karena seluruh dokumen hukum formal atas nama mereka. Pembeli asli akan berada dalam posisi yang sangat sulit untuk memperjuangkan haknya di pengadilan, mengingat sistem hukum kita sangat mengedepankan bukti tertulis formal. Bahkan, melalui Putusan Mahkamah Agung Nomor 1032 K/Pdt/2000 tanggal 18 Mei 2001 telah menegaskan prinsip hukum yang konsisten, yaitu melarang perlindungan hukum bagi pembeli yang menggunakan nama orang lain (nominee) untuk kepemilikan tanah, karena tindakan tersebut dinilai sebagai bentuk penyelundupan hukum yang tidak sah.
4. Pelanggaran Kontrak Perbankan (Akad KPR)
Dari sisi hukum perbankan, akad KPR didasarkan pada prinsip kepercayaan terhadap kapasitas debitur (credit scoring).
Tindakan menggunakan nama orang lain untuk mengelabui BI Checking atau Slik OJK merupakan bentuk penipuan/manipulasi data.
Pihak bank memiliki klausul default yang menyatakan bahwa jika ditemukan manipulasi identitas atau pengalihan objek jaminan tanpa izin tertulis dari bank, bank berhak membatalkan fasilitas KPR secara sepihak dan menuntut pelunasan seluruh sisa utang seketika.
Berdasarkan analisis yuridis mengenai kedudukan hukumnya, dapat disimpulkan bahwa praktik penggunaan nominee atau pinjam nama dalam pembelian rumah melalui KPR adalah tindakan yang sepenuhnya ilegal dan tidak memiliki kekuatan hukum di Indonesia.
Meskipun skema ini sering kali dijadikan jalan pintas atau solusi administratif untuk menyiasati ketatnya credit scoring perbankan, regulasi pajak progresif, maupun pembatasan kepemilikan properti, sistem hukum Indonesia secara tegas menolak keberadaan perjanjian ini. Berdasarkan Pasal 1320 KUHPerdata, kesepakatan nominee dikategorikan sebagai bentuk penyelundupan hukum yang tidak memiliki “sebab yang halal”, sehingga secara otomatis batal demi hukum sejak awal (null and void).
Selain itu, hukum agraria di Indonesia (UUPA) menganut asas mutlak di mana negara hanya mengakui identitas yang tertera pada sertifikat tanah dan akad KPR sebagai pemilik sah. Dengan demikian, segala bentuk perjanjian bawah tangan maupun akta catatan yang dibuat untuk melegalisasi status nominee tidak akan diakui oleh pengadilan dan tidak mampu menggugurkan hak legal pihak yang dipinjam namanya. Pada akhirnya, jalan pintas ini tidak pernah memberikan kepastian hukum dan justru menjadi bom waktu yang cacat secara hukum.(*)
Penulis adalah Mahasiswa Pascasarjana Magister Hukum Universitas Pamulang
